AYOPRENEUR.COM

Pasar Rumah Murah Tetap Bergairah di Tengah Kelesuan Ekonomi

18 Aug 2015 Hits : 590

Di tengah kelesuan ekonomi, pasar rumah rumah tetap bergairah. Pasokan dan permintaan terus ada. Daya beli pun selalu terjaga. Seberapa serius pengembang menyikapinya?

Sepintas, perbincangan soal rumah murah atau rumah bersubsidi tak lebih dari perbincangan tentang pengabdian. Rumah murah adalah komitmen pengembang untuk membantu sesama. Namun, itu hanya perbincangan sepintas. Jika diperbincangkan lebih dalam, ternyata rumah murah bisa mendatangkan rupiah luar biasa.

"Tak hanya soal pengabdian, tapi juga bisnis,” tegas Ketua Umum Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Eddy Ganefo.

Salah satu indikasi tingginya nilai bisnis di balik rumah murah adalah kepastian pasar. Tak hanya itu, tingkat serapannya pun cukup besar. Kepastian pasar dan tingkat serapan, kata Eddy, adalah nyawa di bisnis perumahan.

Guna mempertegas hal itu, Eddy menyebut tingginya serapan rumah murah melalui skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP). Anggaran FLPP 2015 yang disiapkan oleh pemerintah sebesar Rp 5,1 triliun, habis dalam waktu empat bulan. Sekali lagi, hanya empat bulan. Dana yang terpakai sejak April hingga Juli 2015 tersebut terserap untuk pembiayaan 58 ribu rumah.

Dari nilai total kredit pemilikan rumah, sebesar 90% menggunakan skema FLLP. Sedangkan 10%-nya memakai KPR perbankan. Artinya, lanjut Eddy, total kredit pembiayaan rumah murah lebih dari Rp 5,1 triliun, yang merupakan gabungan dari FLPP dan KPR bank.

Menyinggung margin keuntungan penjualan, Eddy mengatakan, pengembang rumah bersubsidi hanya mematok margin 10%. "Kecil memang. Namun, kami bermain dalam volume besar. Oleh karenanya, nilai bisnisnya tetap ada,” jelas Eddy.

Volume penjualan, menurut Eddy, menjadi kunci berikutnya setelah kepastian pasar. Pembangunan rumah murah selalu dalam volume besar. Namun, seberapa besar volume pasokan, kata Eddy, pasti diserap pasar. “Di sini keunggulan rumah murah. Bermain dalam volume besar, dan dalam kepastian pasar,” jelas dia.

Keunggulan berikutnya adalah kebutuhan lahan. Yang menarik, menurut Eddy, bisnis rumah bersubsidi tidak memerlukan lahan luas untuk mencapai nilai keekonomian. Ada pengembang di sektor ini yang menyiapkan lahan di bawah 50 hektare guna meraih nilai keekonomian. Padahal, hanya dengan lahan 10 hektare, nilai tersebut sudah teraih. Dengan kata lain, di sektor rumah murah, terbatasnya lahan tetap bernilai bisnis. Sebaliknya, lahan yang terlalu luas akan menggoda pengembang untuk mengubah proyeknya menjadi komersial.

"Agar tetap fokus ke pasar rumah murah, pengembang perlu memperhatikan tiga hal. Yakni, keseriusan bermain dalam jangka pendek, mempertahankan cashflow, dan menyiasati harga lahan,” papar Eddy.

Program Primadona

Di era pemerintahan Joko Widodo, pengadaan rumah murah menjadi primadona di sektor hunian. Bahkan, pemerintah mempertegasnya melalui program sejuta rumah. Dengan tetap mempertimbangkan unsur bisnis, pengembang pun berlomba masuk ke program tersebut. Target dan pencapaian pembangunan rumah murah pun menjadi berita dimana-mana.

Real Estate Indonesia (REI), misalnya, mengklaim telah membangun 114.836 unit rumah, sampai akhir Juni 2015. unit – unit tersebut menyebar di 26 provinsi.

"Kami berkomitmen dan fokus membantu pemerintah mewujudkan program sejuta rumah. Target REI adalah 247.725 unit rumah, yang terdiri atas 217.725 unit rumah sederhana tapak (RST) dan 30.000 unit rumah susun sederhana milik (Rusunami),” kata Ketua Umum DPP REI Eddy Hussy.

Apersi juga memiliki spirit senada. Menurut Eddy Ganefo, hingga Juli 2015, pengembang di bawah payung Apersi telah membangun 35 ribu unit rumah. "Target kami pada 2015 sebanyak 85 ribu rumah. Kami optimis, sampai akhir tahun nanti akan tercapai,” tegas dia.

Daya tarik rumah murah juga menjadi perhatian Asosiasi Pengembang Perumahan Rakyat Indonesia (Asperi). Asosiasi ini akan membangun 19.050 unit rumah bersubsidi bagi masyarakat umum, pegawai swasta serta para pegawai negeri sipil (PNS) di sejumlah kota besar di Indonesia.

"Kami para pengembang yang tergabung dalam Asperi siap mendukung pelaksanaan program satu juta rumah bagi masyarakat Indonesia,” ujar Ketua Umum Asperi Iskandar Muda Tanjung.

Tak Goyah

Gegap gempita para pengembang membangun rumah murah, sekali lagi, membuktikan sektor ini memiliki nilai bisnis yang menjanjikan. Dalam pandangan Dirjen Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kempupera), Maurin Sitorus, pasar rumah murah yang menyasar masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), tak goyah oleh pelemahan ekonomi dan gejolak rupiah.

Menurut Maurin, rumah murah memiliki kelebihan, yakni tidak terdampak nilai tukar rupiah dan pelemahan ekonomi. Apalagi pemerintah sudah memberikan jaminan dan garansi bagi pengembang yang ikut menggarap rumah MBR. Mereka akan mendapat kemudahan, seperti program fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) untuk uang muka 1% dan bunga KPER 5% selama 20 tahun tidak berubah.

"Skema FLPP diberlakukan untuk menggenjot sisi permintaan atau meningkatkan daya beli MBR. Dengan demikian masyarakat kurang mampu bisa memiliki rumah,” kata dia.

Dampak pelemahan rupiah juga tidak berpengaruh signifikan terhadap sisi suplai dan kenaikkan bahan material yang menyebabkan pengerekan harga jual. Pasalnya, material yang digunakan adalah material lokal dan harganya tidak naik. "Rumah murah yang dibangun hampir 100% berbahan lokal,” jelas dia.

Dirjen Penyediaan Perumahan Kempupera, Syarif Burhanuddin menjelaskan, pelemahan rupiah dan ekonomi tidak menurunkan suplai rumah murah yang di bangun oleh pengembang. Terbukti suplai rumah sampai Juli 2015 yang sedang dibangun mencapai 358.000 unit.

Justru, kata dia, saat ini adalah momentum tepat untuk membangun rumah murah, karena harga komponen material seperti besi dan semen sedang turun. "Paling terasa adalah properti kelas menengah atas. Kalau untuk kelas bawah justru kebalikannya, lagi bagusnya dan seharusnya saat yang tepat untuk membangun,” kata dia.

Kepastian pasar dan pembiayaan pun terjaga dari tahun ke tahun. Bahkan, pada 2016, pemerintah mengalokasikan dana pembiayaan FLPP sebesar Rp 9,3 triliun, dan subsidi selisih bunga sebesar Rp 900 miliar. Anggaran FLPP sebesar Rp 9,3 triliun tersebut bakal merealisasikan pembangunan 100.000 unit.

"Kalau tahun ini kan hanya Rp 5,1 triliun dan itu dialokasikan untuk 58 ribu unit rumah. Tahun depan, FLPP bisa membangun jauh lebih besar,” tegas Maurin. (bn)

KataWarta.COM